一、案情概述：
　　2004年5月，李某与王某签订《房屋租赁合同》一份，约定，王某将沈阳市大东区工农路84号712室出租给李某，李某从事建材生意，约定租期为十年，年租金55000千元，在每个年度开始之前缴纳下一个年度的租金。王某对这181平方米的门市房进行了装修。2004年，2005年双方均正常履行租赁合同。
　　2005年，李某所租赁的房屋周边逐渐形成一个建材市场。2006年随着经济形势的变化，国内房地产价格不断上涨，与房地产有关的许多产业面临通胀压力，无论是建材、水泥、人工等等成本普遍上升。本案中，原本履行非常正常的《租赁合同》也面临了危机。
　　2006年8月，王某在李某交纳2006至2007年度租金时提出增加租金，李某让财务人员将六万元现金送至王某处，王某在收取李某租金的"收条"上写明"以后房价随市场行情变化而定"。
　　2007年8月前，当李某准备缴纳2007年至2008年的租金时，王某提出租金还要增加，要增加到十万元一年。这时李某经营建材生意已经有几年时间，形成了一些熟悉的客户群，李某稳定的经营场所为业务开展提供了不少便利，也赢得了客户的信任，此时李某面临两难，要么大幅增加租金，要么失去在建材市场内固定的经营场所。而此时王某的亲属也时常到李某的商店中催要增加租金，对李某的经营也造成一定的影响。但眼看缴付租金的时间快要到期了，如果王某不收取六万元租金，并以违约为由解除租赁合同，李某将陷于被动。基于此，李某首先提出起诉将王某告上法庭，请求王某继续履行《租赁合同》并收取租金。理由是双方签订的租赁合同合法有效，王某单方提高房屋租赁价格违反诚实信用的原则。王某得知后，便向法院提出了反诉，请求终止租赁合同。理由是，王某的爱人张某在没有与王某商量的前提下与李某签订的租赁合同，签订合同时，李某骗取了王某爱人张某的同情，而且签订的合同期限为十年，这一期限过长，市场上正常签订的租赁合同都是一年一签，而每年市场经营的状况都在发生变化，近年来市场的经营状态非常好，周边的房租在不断的提高，而本《租赁合同》没有显示公平的原则，所以反诉要求终止租赁合同。
　　在庭审中，被告提出对房屋租金价格进行鉴定。法院休庭，并委托鉴定机构对案件所涉房屋市场租赁价格进行评估，目的是"为执法机关办案提供价值参考"。鉴定的估价时点为2007年11月6日。最终，鉴定机构《估价报告》结果为"房地产租赁总价为119029元/年"。反诉人王某随即提出"变更反诉请求申请书"认为，"评估结果房屋租赁价格为119029元每年，当时双方签订的房屋租赁价格过低，因此这是一个显失公平的房屋租赁合同，反诉人提出将反诉请求的房屋租赁价格变更为评估价格每年119029元。"
　　二、法庭审理查明：
　　一审法院认为，原、被告间签订的租赁合同中约定的租赁价格为每年55000元，租赁期限为10年，而评估公司对房屋租赁价格的估价结果为年租金119029元，当事人约定的房屋租赁价格明显低于市场价格，在10年的租赁期限内租赁价格固定为每年55000元，显失公平。且2006年8月双方对2006年6月至2007年6月的年租金进行了变更，综合以上情形，房屋租赁价格调整为每年85000元为妥。故判令变更房屋租赁合同价格为85000元每年，从2007年起计算。
　　宣判后，原被告双方均提出上诉。二审沈阳市中级人民法院开庭审理。最终当事人达成调解协议，法院制作了调解书，房屋租赁价格变更为75000元每年，从2007年起计算。
　　三、律师点评。显失公平原则的适用条件。
　　本案如何解决，涉及当事人之间的《租赁合同》是否存在显失公平的事由。如果合同显失公平，则一方当事人有权请求变更，如果没有，则合同应当继续履行。这是本案的焦点。
　　首先，根据《合同法》第五十四条的规定，"合同在订立时显失公平的，当事人一方有权请求变更或解除合同。"根据此条规定，确立了我国《合同法》"显失公平"合同可变更规则。根据该规则，当事人变更或解除合同的条件是：合同在签订时显失公平。而所谓显示公平，依据《民法通则》意见第72条规定"一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。"
　　根据上述法律所确定的"显失公平"规则，不难看出我国民事法律关系所着重体现的平等、自愿的价值理念。签订合同时，一方利用优势的地位、资源、知识等有利条件，或者乘对方没有经验，信息缺失等不利条件，致使所签订的合同不能有效反应当事人缔约时所期待的权利义务对等、缔约地位平等、可预期利益真实等等诉求时，继续履行合同显然对于一方来讲，是明显不平等的。而这种不公平恰恰发生在缔结合同的过程中。另一方面来说，在此情况下所签订的合同，不可能是出于劣势一方的自愿，所以，亦违反缔约自愿的原则，所以一方可以请求法院变更该合同直至撤销之。这是显示公平规则的价值评价。
　　但如果不存在上述原因，则，合同一经成立生效即对当事人具有约束力，不得随意变更合同条款。现实生活中，在合同履行过程中，随着时间的推移，外部客观条件因素总会出现这样那样的变化，那么，一旦外部价格有变化就认为是合同"显失公平"并"因此请求变更"，这将严重动摇交易的安全及合同的公平。所以，完全不符合"显失公平"的本意。
　　其次，"显失公平"规则的适用方面要求：1、存在显示公平的法律是由;2、该事由发生在合同订立过程中。这两个条件决定该规则的适用范围。
　　结合本案，当事人在签订《租赁合同》时完全出于自愿，而缔约当时的市场条件及可预见的未来因素均已在当事人的意识之中，所以，签订合同时当事人间并不存在显失公平的事由。
　　进一步说，《合同法》所规定的意思自治原则要求，除非违反国家法律的强制性规定，或损害他人利益，当事人的约定对当事人间具有最高的约束力，即所谓的"合同即当事人间的法律"的法谚。显然，本案中的租金价格就应当为双方所遵守，其他人不得强行干预，王某在履行合同过程中单方提高价格的行为本身就不应当获得支持。而一审法院还对价格委托进行了评估，这一抛开当事人意愿进行评估的行为也就违反了"合同自治"的规则。

　　当然，本案的处理结果是双方达成调解协议。因为，本案完全依据法律的角度，代理律师认为王某请求直接将房屋租金价格予以变更没有事实及法律依据，法院应当判令王某按原有条件继续履行租赁合同。但是现实中，外部经济环境的确与签订合同时有所变化，李某在2006年缴纳租金时也确实主动提高了5000元租金。考虑到合同期还有几年时间，作为合同双方，在履行中的矛盾情绪始终无法得到有效化解，最终仍不利于合同的履行，影响当事人双方的利益，甚至造成激化。律师应当是当事人利益的维护者，同时也应当是法治社会的建设者，所以，化解矛盾纷争是律师从业的更高要求，更高境界。所以，在法庭的主持下，本案调解结案使合同履行恢复了平静，当事人的利益也得到了最大的维护。